- 汇丰理财圆桌

楼市调整重压 地产信托产品何去何从

嘉 宾：用益信托工作室首席研究员 李 旸

诺亚财富管理中心研究员 宋 军

展恒理财中心研究员 石端义

主持人：中国证券报记者 丁 冰

自去年中期以来，房地产信托理财产品一直是理财市场最热门、收益相对较高的产品。不过随着近期地产调控新政的出台，一些地产类信托计划已被暂停发行。购买此类产品的投资者是否会受到影响？本期汇丰理财圆桌邀请三位嘉宾就此话题展开讨论。

销售持续火爆

中国证券报记者：目前房地产信托理财产品的发行和销售情况如何？

李旸：房地产信托，是指信托投资公司通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

房地产信托产品自诞生以来，就凭借其高收益、低风险的特点，成为信托投资者重点关注的产品。据用益信托工作室统计，今年1月—4月共发行各类房地产信托产品122个，发行规模达381.8亿元，发行规模已经接近去年全年的水平(2009年全年共发行房地产信托产品218个，发行规模449.2亿元)，房地产信托的平均预期年收益率达到8.72%，远高于投资于其它领域的信托产品(1月—4月信托产品的平均预期年收益率为7.86%)。房地产信托的收益高，源于房地产行业的高利润。

宋军：2009年里，为“保八”实施的宽松货币政策引起了投资的快速增长，特别是基础设施建设投资和房地产投资方面。在信托产品的发行中，房地产投资类的信托产品一直占据信托总发行规模的30%以上。2010年1月以来，房地产投资类信托产品的投资规模占到信托市场总发行规模的39%，其预期收益比其他投资领域的信托产品高1%-2%。

石端义：今年以来，证券市场呈现震荡下行走势，而以房地产项目为主的银行信托理财产品由于其较高的预期收益大受投资者追捧。这类产品虽然预期收益较高，但是也有很多弱点：比如时间较长，流动性差，大部分在0.5年—2年之间，1年期以上的居多，个别的甚至更长。

这类产品在设计上，一般是银行先将资金带给贷款企业(如开发商)，然后银行再通过信托公司做成信托产品(这个过程称为资产证券化)，销售给投资者，同时将自己的部分收益让渡给投资者，当然同时也将风险让渡给了投资者。很多投资者认为这是银行发行的产品，有了风险银行会承担，其实不然，这时候银行只相当于销售中介。

楼市调整有碍短期投资

中国证券报记者：目前楼市调控政策密集出台，房地产企业受压，房地产信托理财产品是否会受到影响？

李旸：由于4月份房地产调控政策密集出台，这类产品的风险逐渐显现。首先是多款涉及房企股权的产品，随着地产股票的暴跌，预期收益难以实现，由于这类产品都是非保本浮动收益，投资者很有可能亏损；另外，以土地和在建工程作为抵押物的信托产品，因为楼市成交量萎缩和价格松动，将导致抵押物市值下降，运作中的项目因紧缩政策而无法持续，必然会影响到投资于这些房地产项目信托产品的收益。

今年以来房地产信托的高速发展已经引起监管部门的高度重视，随着这轮调控政策的陆续出台，房地产信托显然不可能置身事外。实际上，监管层已经意识到信托成为向房地产业输血的新工具，因此收紧了信托融资的口袋，而且准备将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内。统计数据显示，随着房地产新政的实施，其对房地产信托的影响开始显现。据用益信托工作室不完全统计，截至到22日，5月份仅发行房地产信托产品9个，发行规模20.5亿元，远低于前4月的平均水平，房地产调控效应明显。

但需要说明的是，短期内，房地产信托发行会出现一定程度的萎缩，但房地产市场的长期发展趋势和房地产投资的高回报使得房地产信托的前景依然被看好。因此，房地产信托的发展前景依旧可期。

宋军：目前，管理层方面针对房地产市场过热的投资和投机现象，展开了一系列的调控措施。由于目前调控还没有体现在房价上，所以说政策调控还将继续。此外，通胀的抬头和房价有限的上涨空间，会压缩房地产投资的盈利空间，紧缩的货币政策还会对房地产企业的现金流等产生影响，会抑制房企的融资渠道。

不过需要指出的是，虽然目前这些利空体现在房价上的效果还比较小，预期未来房地产市场会经历一个比较长时间的渐进式调整。

但由于房地产行业仍然在国民经济中占据较为重要的地位，人口红利、城镇化对房地产行业仍然具有较大的支撑作用。从中长期来看，房地产开发的项目、地产基金或者有充足抵押品的理财产品仍然是值得投资的。

石端义：随着房地产调控政策的出台，房地产企业融资难度加大，成本增加。同时由于地产市场未来一段时间还会持续低迷，企业的经营压力会不断增大。这无疑增加了之前购买这些信托产品的投资者的投资风险。

前段时间银监会提高了房地产通过信托融资的条件，同时银监会也增强了对银行资产证券化的监管，主要出发点是降低银行的贷款风险。建议投资者在购买这类产品时，加以筛选。

投资者需谨慎甄别

中国证券报记者：投资者应该如何配置此类产品？

李旸：目前情况下，考虑到房地产市场面临的不确定性，投资者在购买房地产信托理财产品时应慎重选择，尽量避免期限短、以项目开发为主的房地产信托产品，而应选择一些期限较长、基金化的产品。对于已经购买房地产信托产品的客户，则应密切关注产品的信息披露，了解产品的执行情况。必要时，可以亲自到信托公司了解产品的运行情况，查询相关财务账目。

宋军：应从三个方面入手加强对所投资的房地产项目的风控措施：首先是尽量选择大企业背景的或是政府支持项目的投资；其次是在抵押率、工程用款、销售回款等方面进行严格的监管，确保项目的建造和销售；最后是选择具有专业管理人的地产基金，享受土地、工程建设，以及最终销售过程中的升值。另外地产基金本身期限较长，这样也可以实现跨经济周期资产配置。

石端义：投资者购买这类产品时，应该注意以下几点：期限不宜过长，超过1.5年以上的产品建议规避，因为未来是个加息周期。起点金额超过100万元产品建议投资者规避，因为100万元已经可以直接购买一份集合资金信托，而集合信托由于省去了银行销售这个环节，收益会比银行的信托理财高很多，而两者的风险是相当的。尽量选择经营状况优异的大型企业，比如万科等上市公司。