REITs (Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托)是一种房地产资产证券化收益凭证。它汇集多个投资者资金，由专业机构进行房地产投资，将综合投资收益按比例分配给投资者。

1960年，第一只REITs诞生于美国。随着美国联邦政府正式允许满足一定条件的REITs免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种房地产金融交易方式，一般REITs分红比例超过90%。目前美国有超过350只REITs产品在运作，管理资产超过5000亿美元，其中超过70%在交易所上市交易。

REITs运作方式有两种，一是设立特殊目的载体公司，向投资者发行收益凭证，类似股票发行，将募集资金投资于商场、写字楼、酒店式公寓等商业地产，并将所属经营性物业项目产生的现金流向投资者还本派息；二是物业开发商将旗下全部或部分经营性物业资产打包，设立专门的REITs，将其每年租金、按揭利息等现金流收益作为标的，分割成若干等份出售给投资者，之后定期派发红利，实际上给投资者提供了一种类似债券的投资方式。相比之下，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入现金流比住宅地产更稳定，因此REITs一般适用于商业地产。

商业地产开发前期投入很大，REITs标准化设定可以使开发商解除对银行贷款的依赖，打破融资瓶颈，更快的获得整体资金回流，而不需要把物业分割出售。但是，如果经济不景气，会带来商业地产单位租金下降，空置率上升，商业地产项目和REITs的整体价值也会下降。

REITs代表了当今世界商业地产领域最先进的开发运营模式。在中国大陆由于税收和资产评估等方面的问题，REITs尚未开始实质性运作，但是万达集团已经在澳大利亚成功运作一个REITs项目，这将为REITs在中国发展积累经验。

从REITs在国外的经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。